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Indice dei contenuti

Introduzione

1-

Differenze tra “Locazione Turistica” e “Casa Vacanze”

2-

E allora, cosa conviene scegliere?

3-

La mia esperienza personale

4-

Conclusioni e consigli finali

 

AFFITTI PER BREVI PERIODI:

VI SPIEGO LA DIFFERENZA TRA LOCAZIONE TURISTICA E CASA VACANZE

 

Con i tempi che corrono affittare il proprio immobile con contratto ordinario non sempre è una buona idea. In questo articolo voglio spiegarvi come affittare con gli affitti brevi e la differenza tra “locazione turistica” e  “casa vacanze”.

 

Introduzione

Hai la fortuna di avere una seconda casa, che sia la casa che ti ha lasciato la nonna o quella che hai comprato con i tuoi sudati risparmi? Vorresti metterla a reddito ma con i tempi che corrono non ti va di stipulare il solito contratto “quattro+quattro”, un po’ perché non vuoi correre il rischio di imbatterti in un inquilino che non paga, un po’ perché non vuoi avere l’immobile occupato per un periodo così lungo? Vuoi essere libero di poterla vendere, o dare a tuo figlio che fra qualche anno sarà maggiorenne? Ma come si può fare?

Ecco la risposta alle tue domande!

 

Potresti valutare la formula dell’affitto breve!!

Ecco qualche info utile per aiutarti a fare la scelta giusta.

 

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Differenze tra “Locazione Turistica” e “Casa Vacanze”

Per scegliere devi prima conoscere la differenza tra le due formule d’affitto breve che esistono nella normativa italiana (ti segnalo questo libro che tratta bene l’argomento).

Le due possibilità sono la “Locazione Turistica” e la “Casa Vacanze”.

Devi tenere conto che per entrambe l’obbligo è di non affittare per più di 30 giorni consecutivi.

Ecco le differenze.

Locazioni Turistiche

  1.   non possono essere pubblicizzate con nomi inventati (tipo “la casa blu”, “a casa mia”, ecc.)
  2.   non si possono mettere targhe o insegne
  3.   non posono identificarsi come categoria turistica (tipo B&B, affittacamere, ecc.)
  4. non possono fornire servizi accessori tipo la colazione, le pulizie durante il soggiorno, il trasferimento per l’aeroporto, ecc.
  5.   riguardano solo gli affitti tra privati, non a società
  6.   devono basarsi sempre su contratti di locazione scritti, anche se non hai l’obbligo della registrazione (L. 431 del 1998)
  7.   dal punto di vista fiscale, nella dichiarazione dei redditi si può scegliere sia la Cedolare Secca al 21% sul 100% di quanto incassato (redditi “da fabbricato”) che l’IRPEF ordinaria (sul 95% del reddito incassato)

 

Casa Vacanze

  1. rientra nelle “strutture turistiche ricettive extra-alberghiere” (come B&B, affittacamere, ecc.)
  2. è possibile dare un nome di fantasia, qualcosa che la identifichi
  3. mettere targhe
  4. fare pubblicità sui portali di affitto di strutture turistiche tipo Booking o Airbnb
  5. può essere gestita in forma imprenditoriale (con apertura di partita IVA e posizione INPS) oppure in forma occasionale
  6. il contratto è di prestazione di servizi ricettivi (e non solamente d’affitto), si potrà stipulare sia con privati che con società, rilasciando ricevuta o fattura
  7. i redditi che ne deriveranno andranno dichiarati come “altri redditi“ e saranno soggetti ad IRPEF ordinaria
  8. si possono offrire servizi aggiuntivi alla locazione come pulizia, colazione, navetta per il transfert, ecc…
  9. ci sono una serie di adempimenti di gestione che si ha l’obbligo di fare: prima di affittare, bisogna presentare una Comunicazione di Inizio Attività al Comune; bisogna esporre i prezzi all’interno dell’appartamento; per ogni ospite, bisogna effettuare la comunicazione in Questura entro 24 dal check-in; bisogna riscuotere la tassa di soggiorno e curarne il versamento ogni tre mesi;
    bisogna compilare le rilevazioni statistiche dei flussi turistici ogni mese.

 

Ma, alla fine, qual è la vera differenza tra locazione turistica e casa vacanze?

Te la riassumo in breve.

Nella Locazione Turistica il guadagno è solo l’affitto dell’immobile, non si possono dare servizi accessori e dal punto di vista fiscale le tasse si pagano con la cedolare secca.
Nella Casa Vacanze si guadagna sull’offerta di un pacchetto di servizi che comprende l’affitto, la colazione, la pulizia, il transfert, ecc. ecc. Fiscalmente le tasse si pagano con aliquota IRPEF ordinaria.

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E allora, cosa mi conviene scegliere?

Dipende da te!

Devi considerare quanto tempo libero hai da impiegare in questa attività. 

Se non hai molto tempo da dedicare alla casa in affitto, la locazione turistica potrebbe essere la soluzione migliore.

L’unico obbligo è la pulizia dell’alloggio, la biancheria pulita e l’accoglienza dell’ospite.

Dovrai stampare il contratto e farlo firmare, ti servirà a fine anno per la denuncia dei redditi. Nessun altro obbligo.

Se invece hai del tempo da dedicare all’attività turistica e a tutti i suoi servizi, questo potrebbe diventare il tuo secondo lavoro, la casa vacanze può dare grandi soddisfazioni economiche.

Certo, ci sono le questioni amministrative, ma non sono molte e una volta imparate, sono sempre quelle!

In questo caso oltre all’affitto vero e proprio potrai vendere agli ospiti anche tutti quei servizi aggiuntivi che alzano di molto i tuoi guadagni! 

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La mia esperienza personale

Con la crisi del mondo del lavoro, tre anni fa io e mio marito abbiamo acquistato due appartamenti a Pero, vicino alla Fiera di Rho. Non farti idee sbagliate, lui aveva preso i soldi della liquidazione perché aveva chiuso l’azienda per la quale aveva lavorato per più di vent’anni. Gli immobili erano completamente da ristrutturare. Se vuoi vedere come sono ora, li trovi qui e qui.

L’idea era di metterli in affitto per un turismo soprattutto d’affari, in attesa del rilancio della zona con il progetto Mind (molto interessante, dai un’occhiata al sito).

Ho presentato la pratica in Comune e mi sono messa in regola con tutte le norme in materia.
Tutta la procedura è un po’ faticosa, come sempre in quest’Italia dalle mille problematiche burocratiche.
Fatto questo, ho deciso di aderire al programma di Booking.com e diventare partner per vari motivi: primo, perchè la pubblicità è l’anima del commercio e il pagamento della percentuale a Booking è giustificato dalla vetrina che ti offre e dalle molte prenotazioni, secondo perchè Booking è il sito di prenotazioni alberghiere più famoso al mondo, chiunque può prenotare agevolmente e pagare online senza problemi, terzo perchè il canale di prenotazioni da Booking è più “sicuro” a livello di controllo delle credenziali degli ospiti.

Io ho scelto di aprire con la formula Casa Vacanza.

Per me è stata un’opportunità bellissima, senza i limiti della Locazione Turistica.

Puoi organizzare di tutto: la colazione del mattino con un bel cesto di prodotti italiani (che gli stranieri apprezzano molto!), il servizio di transfert per l’aeroporto, i corsi di cucina, servizio di baby sitting, lavanderia, consegna della spesa, ecc.

Questa attività mi diverte molto. Il massimo per me è avere a che fare con quegli ospiti che arrivano da posti che non ho mai visitato (soprattutto dai paesi dell’Est Europa).

Ci scambiamo informazioni sul diverso modo di vivere, sulle abitudini e molte volte i racconti sono diversi dall’idea che avevo di quei posti. Ogni volta mi vien voglia di partire!

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Conclusioni

Ora ne sai un po’ di più e puoi scegliere in modo più consapevole.

Per finire, ti do un consiglio.

Non so se si è capito, per me la formula migliore è quella della Casa Vacanza. Se non ce la fai da solo, puoi coinvolgere nell’accoglienza degli ospiti anche i tuoi famigliari, l’importante è preparare una scaletta delle cose da fare e vedrai che se la caveranno bene!

Prendi questo mio articolo come una traccia generale. Una volta decisa la formula della locazione breve, informati sulle normative in vigore nella tua regione e seguile con scrupolo.

Io mi sono mossa in Lombardia, ma ogni regione ha un proprio ordinamento. Per essere sicuro che tutto venga fatto correttamente bisogna informarsi bene. Ti lascio il link della Regione Lombardia per farti un po’ un’idea sulle case vacanza.

Se vuoi puoi lasciarmi un commento o farmi una domanda, ti risponderò volentieri.

Carmen